일반 주거지역은 도시 지역에서 분류된 용도 지역 중 하나로 시민들이 주거하는 주택이 밀집해 있는 지역을 말합니다. 일반 주거지역에서 몇 종이냐 따라 지어질 수 있는 높이와 개발할 수 있는 건축물이 다르게 세분화되어있습니다. 일반 주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나뉘어 있는데요. 각 종의 뜻과 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
일반 주거지역에 대한 이해를 돕기 위해 용적률과 건폐율에 대한 내용은 여기에서 확인해보세요.
들어가기에 앞서 토지의 용도는 국가차원에서 건폐율, 용적률 범위를 정하고 이 범위안에서 지자체 상황에 맞게 적용하게 됩니다. 그래서 용도 지역별 건폐율, 용적률, 층수 제한 등이 다를 수 있다는 것은 참고하셔야 합니다.
1종 일반주거지역
1종 일반주거지역은 4층 이하의 저층 주택을 지을 수 있는 토지입니다. 건폐율은 60% 이하이며, 용적률은 100~200% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다.
아파트는 지을 수 없고, 4층 이하의 단독주택과 공동주택, 1종 근린시설 등을 지을 수 있습니다. 1종 근린시설은 주민생활의 필수 시설을 말합니다.
2종 일반주거지역
2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있습니다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 150~250% 이하로 건축물을 지을 수 있습니다.
18층 이하의 단독주택과 공동 주택, 유치원~ 고등학교 및 의료시설, 종교시설 등이 설립 가능합니다.
앞서 말씀드린 것처럼 지자체마다 기준이 다를 수 있다고 말씀드렸는데요, 서울시의 경우 도시경관 훼손을 이유로 일부 2종 일반주거지역에 대해 7층 규제가 있었습니다. 특히 금천구, 중랑구, 강북구 내 등 구도심에 구제가 많았는데 이를 최고 7층 -> 25층, 허용 용적률은 190 -> 200%로 완화합니다.
3종 일반주거지역
3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 지을 수 있는 있는 땅으로 건폐율은 50% 이하, 용적률은 200~300% 이하로 지을 수 있습니다.
앞서 말한 단독주택과 공동주택, 1종 근린시설, 학교, 종교시설 모두 가능하며 층수 제한없이 건축이 가능하기 때문에 가치가 높습니다.
3종 지역의 경우 고층 아파트, 오피스 건물, 고급 오피스텔이 들어서는 경우가 많습니다. 그리고 용적률 포스팅에서 말씀드렸듯이 용적률이 높을수록 사업성이 좋기 때문에 건설사, 정비구역 조합들이 선호합니다.
여기까지 일반주거지역의 1~3종 각 종류에 대해서 알아보았습니다. 입지가 좋은 곳의 토지는 한정되어 있기 때문에 한정되어 있는 토지를 어떤 용도로 활용하느냐에 따라 가치가 달라지게 됩니다. 그래서 소위 말하는 용도 변경, 종상향 등이 지속적으로 얘기가 나오고 대선 후보들의 공약으로도 나오고 있습니다. 기본 내용을 포스팅하고 나면 각 대선 후보의 용적률과 관련된 공약에 대해서 심층 분석해보도록 하겠습니다.
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