LTV DSR DTI 주택 담보 대출 한도 규제 부동산 용어 정리

 

부동산 공부나 거래를 하다 보면 부동산 대출 관련된 용어를 많이 접하게 됩니다. 그중 가장 많이 접하게 되는 용어인 LTV, DSR, DTI에 대해 정리해도 보록 하겠습니다.

 

LTV란?

LTV(Loan to Value Ratio) 란 주택담보대출비율을 뜻합니다. 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용되는 최대 대출 가능 한도입니다. 

 

5억원의 주택에 대해서 주택담보대출 한도가 2억 5천이 나온다면 LTV는 50%입니다. 수식은 아래와 같습니다.

▶주택 가격 X LTV 한도 = 대출 가능금액
▶5억 X 50% = 2억 5천만 원

주택담보대출을 활용하여 주택을 매매하려고 할 때 LTV를 확인해보는 게 중요합니다. LTV에서 핵심은 두 가지입니다. 

 

1) LTV의 주택 가격은 호가나 계약서상의 가격이 아닌 KB시세를 기준으로 합니다. 신축 아파트처럼 KB시세가 없는 경우는 은행에서 감정평가를 통해 기준 가격을 정합니다.

 

2) LTV는 지역별, 주택 가격별, 개인 요건별로 상이합니다. 지역은 투기과열지구, 조정지역, 기타 지역으로 나뉘며, 주택 가격은 9억, 15억으로 나뉩니다. 개인 요건에는 무주택, 1 주택 등의 요건이 있습니다.

 

지역별-LTV-기준

 

무주택 실수요자들에 대한 요건은 아래 표의 기준으로 개선되었으며 무주택 실수요 요건에 해당하지 않으시는 분들은 위의 지역별 LTV 기준을 적용하시면 됩니다.

 

무주택-실수요자-개선조건

 

 

 

DTI란?

DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로 주택담보대출을 포함하여 모든 대출에 대한 연간 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

 

여기서 유의할 것은 주택담보대출도 원리금(원금 + 이자)이 아닌 이자에 대한 부분만 포함되며, 다른 대출의 이자도 포함되는 것입니다. 연소득은 전년도 원천징수금액을 기준으로 합니다.

 

▶ DSR = (주택담보대출 이자 + 기타 대출(신용대출 등) 이자) / 연소득 

 

DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환비율로 주택담보대출을 포함하여 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

 

DTI와 다른 점은 이자만 들어가는 것이 아니라 원금도 모두 포함됩니다. 이는 주택담보대출만 해당하는 것이 아니며 신용대출 등 다른 대출들도 연간 원금에 대한 상환액을 포함합니다. 

 

사실상 DSR(원리금)의 개념 안에는 DTI(이자)는 포함된 것이기 때문에 DSR이 더 강화된 대출 규제 지표입니다.

 

2021년 7월부터는 차주별 DSR 규제가 도입이 되었고, 규제지역(투기, 투기과열, 조정)에서 6억 원을 초과한 주택에 대해 주택담보대출을 받거나 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 경우 DSR 40%가 적용됩니다.

 

대출한도 확인 순서

1. 부동산 매수를 위해 임장을 다니거나 접근 가능한 가격대를 계산할 때는 본인이 직접 LTV, DSR을 계산하여 가용자금을 계산해봅니다.

 

2. 매수하고자 하는 물건을 결정했을 때는 은행에 방문하여 대출 한도 조회를 하고 가능 대출금액을 확인합니다.

 

 

여기까지 LTV, DTI, DSR 내용에 대해 알아보았습니다. 부동산 자금을 마련하는 데 있어 대출 한도를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 기본적인 개념과 내용을 익히시고 본인이 직접 계산이 가능하도록 연습해보시는 게 좋습니다. 대선 이후 대출 규제에 대한 완화 이야기가 조금씩 나오고 있습니다. 이럴 때 미리 개념을 알아두시고 뉴스와 흐름을 잘 따라가다 보면 내 집 마련의 좋은 기회가 올 것입니다.

 

---

같이 보면 좋은 글

KB 부동산 시세 조회 총 정리 : 주택담보대출, 업데이트, 신축아파트

[실전] 부동산 대출 DSR 계산 하는 방법​