신축 아파트 입주 시점 주담대 활용 매수기 3편 (차주별 DSR 규제)

 

2편에 이어 3편입니다.

 

 

차주별 DSR이 가져온 혼란

 

앞편에서 밝혔듯이 저희는 2021년 5월에 계약을 했는데요, 잔금은 9월이었습니다.

그런데 저희가 생각지 못한 변수를 확인하게 됩니다. 그건 바로 차주별 DSR 확대 적용입니다.

 

타임라인 상으로 5월 계약 > 7월 규제 시작 > 9월 잔금이기 떄문에

7월 1일부터 확대되는 DSR 규제가 계약일 기준으로 소급적용이 되어 규제 대상에서 제외될지,

아니면 잔금일 즉 대출실행일 기준으로 규제 대상이 될지 혼란스러웠습니다.

 

차주별 DSR 규제를 적용한 기준으로 우리가 원하는 금액만큼의

주담대를 받는걸 가정하고 계산했을 때

DSR 이 40%를 초과하는 것은 확실했기 때문입니다.

 

 

차주별 DSR 단계적 확대…올해 7월 규제지역 6억 초과 주택 적용

 

차주별 DSR 이란 차주(돈을 빌리는 사람) 기준으로 DSR 을 적용하겠다는 것인데요,

이전에는 돈을 빌리는 사람 기준이 아니라

어느 은행에서 빌리느냐에 따라 다르게 적용이 되었습니다.

 

예를 들면 차주별로 적용하지 않는 경우에는

A은행에서 신용대출을 하고 B 은행에서 주택담보대출을 받을 때

B 은행에서 받은 신용대출이 없기 때문에 DSR 비율이 상대적으로 낮을 수 밖에 없습니다.

그런데 차주별로 적용하게 되면 전 금융권에 있는 대출(부채)을 가지고

상환원리금을 판단하기 떄문에 더 타이트한 규제가 되는 것입니다.

 예) 연봉 5천만원인 사람이 A 은행에서 신용대출 5천만원이 있고, B 은행에서 주택담보대출 3억을 받게 될 경우
1. 차주별 DSR 이 아닌 경우 (A 은행 신용대출은 계산하지 않음)
1년 상환 원리금 = 주택담보대출 3억 1년 원리금 (30년 상환, 금리 3%) = 1,517만원
총부채원리금상환비율  = 총 연원리금상환액 / 연봉 * 100 = 1,517만원 / 5,000만원 * 100 = 약 30%
   
2. 차주별 DSR을 적용할 경우
1년 상환 원리금 = 신용대출 5천만원 1년 원리금(7년 계산, 금리 3%) 
                      + 주택담보대출 3억 1년 원리금 (30년 상환, 금리 3%) 
                      = 864만원 + 1,517만원 = 2,381만원
총부채원리금상환비율  = 총 연원리금상환액 / 연봉 * 100 = 2,381만원 / 5,000만원 * 100 = 약 47%

* 이번 규제 떄 신용대출도 10년 -> 7년 원리금균등상환 계산으로 변경되어 7년 적용

 

이렇게 DSR 에 대해서도 자세하게 계산기도 두드려보고 공부해보면서,

정부의 규제가 실제로 피부로 와닿았습니다.

이 내용을 어떻게 극복하려고 했고 알아봤는지 다음 편에서 마저 이어가도록 하겠습니다.