부동산 하락장 집값 하락 시 투자 및 대응법 정리

안녕하세요. 부동산 공부하는 탁과장입니다. 부동산 하락장이 왔을 때의 대처방법과 투자방법에 대해 공부하고 정리한 내용을 공유드리려고 합니다.

 

최근 일부 언론에서 부동산 고점론과 대세 하락의 시작이 아니냐는 기사를 내고 있습니다. 이에 부동산을 가지고 계신 분들이 불안해하실 수 있다고 생각이 듭니다. 2013년부터 이어진 긴 상승장에서 언제든지 하락장이 오는 것은 이상하지 않고, 계속되는 상승만 없다는 것은 인정합니다.

 

다만, 투자자라면 하락장이 오더라도 투자를 멈출 수 없고 어떻게 대처할지에 대해 사전에 시나리오를 그리고 있어야 한다고 생각합니다. 그 내용을 미리 저도 적어두고 훗날에 꼭 실천할 수 있도록 하려 합니다.

 

 

 

과연 대세하락장의 시작인가

먼저 현재 시기가 대세하락자의 시작인가에 대해 생각해볼 필요가 있습니다. 일단 여러 매체를 통해 공부를 해본 결과 제 개인적인 생각은 아직 대세하락장은 아니라는 것입니다. 

 

기본적으로 매물과 거래 급감을 언론에서는 많이 이야기하고 있지만 사실 현재 부동산 정책은 단기적인 투자 수요와 공급 양 쪽을 모두 틀어막은 미봉책입니다. 수요의 경우에는 가계대출 총량규제, 토지거래허가제 등이 있고 공급의 경우에는 신축 아파트의 공급 부족 (과거 정비사업 허가를 안해준 것, 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제) , 다주택자들의 양도제 중과 등이 있습니다. 결국 비정상적인 수요/공급의 급감일 뿐이며 대세하락장의 시작은 아니라는 생각입니다.

 

부동산 하락장의 전조증상

하락장의 전조증상은 여러 지표를 볼 것 없이 강남 초고가 주택의 하락과 조정에서 시작될 것입니다. 모든 투자에는 대장주가 먼저 움직이고, 그 이후에 나머지 종목들이 따라 움직이는 게 이치라는 것은 누구나 알고 계실 겁니다. 결국 강남의 고가 아파트들의 하락과 조정이 본격적으로 시작이 되는 시점이라면 하락의 시그널이라고 볼 수 있겠습니다. 하지만 현재 강남에서는 거래가 나올 때마다 신고가가 나오고 있습니다. 이것이 아직 대세 하락의 시작이라고 보기 어려운 이유입니다. 

 

압구정 현대, 잠실주공 5단지 실거래가 / 출처 : 아실

부동산 하락장 대응법

부동산 시장의 하락장, 상승장은 빠르게 왔다가 빠르게 가지 않는 거 같습니다. 08년 서브프라임 이후에 바로 하락장이 오는 것이 아니라 어느 정도 가격을 유지하다가 12년~ 13년까지 점점 하락을 하고 저점 바닥을 찍었습니다. 즉, 우리가 생각하는 큰 하락이 오기까지는 시간이 걸린다는 의미입니다. 상승 또한 마찬가지인데 14~17년까지 바닥을 다지면서 점점 상승을 하다가 그 에너지를 폭발하여 현재의 상승장이 연출된 것입니다. 

 

이 말의 의미는 아직 누구도 예상하지 못할 대세하락장을 대비하고자 벌써부터 행동에 옮기는 것은 이른 선택이 될 수도 있다는 생각입니다. 하락장에서 심플하게 생각하면 총 3가지의 방법이 있습니다.

 

1. 하락장이 왔거나 올 것이기 때문에 주택을 처분한다.

2. 현재 주택을 유지한다.

3. 상급지로 갈아탄다.

 

이렇게 선택지를 놓고 보면 대처방법은 간단합니다. 이 중에서 가장 피해야 할 것은 1번입니다. 하락의 시점을 맞추고 다시 상승할 타이밍을 맞춰서 사고파는 것은 정말 고수의 영역입니다. 특히나 부동산처럼 사이클의 호흡이 긴 경우에는 이 사이클의 타이밍을 한 번 잘못 타게 되면 다시 사이클에 몸을 싣기는 어렵거나 타지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

현재 주택을 유지하는 것은 소위 말하는 존버의 영억으로 가만히만 있어도 자연스럽게 자산의 인플레이션을 경험할 수 있습니다. 물론 본인이 가진 부동산의 입지와 가치, 실거주의 만족도가 어느 정도 보장되어 있다면 가장 좋겠죠

 

마지막으로 하락장이 왔을 때 상급지로 갈아타는 것이 저와 이 글을 공유하는 목적입니다. 위에 말씀드린 상급지 들은 상승할 때도 가장 크게 상승하지만 가격이 빠질 때도 가격이 가장 많이 빠집니다. 그보다 낮은 급지에 있는 곳들은 상승은 적게 하지만 그만큼 하락의 폭도 적습니다. 이 시기에 상급지와 하급지 간의 간격이 좁아지는 것을 잘 모니터링하고 갈아타기를 하는 것입니다. 이 것은 1번처럼 미리 주택을 처분하고 상승과 하락을 맞추는 것이 아니라 하락을 할 때 그 파도에 몸을 맡겨 자연스럽게 옆 파도로 갈아타는 것입니다.

 

 

 

이렇게 부동산 하락장에 대한 대처방법에 대해 알아봤습니다. 하락장에 대한 걱정과 근심보다는 실제로 하락장이 왔을 때 어떻게 대처할 것인지, 또 그에 대비해 지금 열심히 공부해서 실력을 쌓아놓으시면 좋겠습니다. 상승장에서 수익을 얻지 못해 상대적 박탈감이 드시는 분들도 다음 상승 사이클에는 꼭 돈 많이 버실 수 있도록 준비하는 기간이 되셨으면 좋겠습니다. 응원합니다!

 

* 이 글은 지극히 개인적인 저의 의견과 공부 내용입니다. 투자에 참고만 해주세요.