10월 26일 금융위원회에서 가계부채 관리방안에 대한 대책이 발표되었습니다. 개인 투자자, 실수요자 분들이 확인하셔야 할 주요 내용과 QnA 내용을 공유드리도록 하겠습니다.
가계부채 관리방안 주요 내용
1) 차주별 DSR 2단계, 3단계를 조기 시행
올해 7월부터 차주별 DSR을 적용하였는데요, 1년 뒤에 적용할 예정이었던 2단계를 6개월 앞당겨 22년 1월부터 시행합니다. 22년 1월부터는 DSR 합산에 포함되는 대출의 총액이 2억이 초과할 경우 DSR을 적용합니다.
2) 제2금융권 DSR 60% -> 50% 하향 조정
제 1금융권의 경우 DSR 40% 이기 때문에 지난 7월 대책 시행 이후 제2금융권 (보험사) 쪽에서 주택담보대출을 실행하는 경우가 많아졌습니다. 이것을 정부에서는 풍선효과라고 보고 제2 금융권의 기준도 하향했습니다.
3) 신용대출 , 비주택담보대출 DSR 계산 시 만기 축소
신용대출 : 7년 -> 5년 (21년 7월 이전은 10년)
비주택담보대출 : 10년 -> 8년
제가 다른 글에도 설명드렸지만 신용대출의 경우 내가 1년 만기로 대출을 받았더라도 DSR 계산 시에는 금융위에서 정해 놓은 만기 기간 기준으로 원리금상환을 기준으로 계산하게 됩니다. 만기 기간을 축소시키면 시킬수록 연원리금상환액이 올라가고 그렇게 되면 DSR 비율이 올라갈 수밖에 없습니다. 결국 이 또한 대출한도를 줄이는 방안이죠.
4) 차주단위 DSR 게산 시 카드론 합산
기존에 DSR 계산 시 카드론의 경우 포함되지 않았으나 변경된 방안에는 카드론을 합산하는 것으로 발표했습니다. 이 역시 DSR 비율을 높이는 방안입니다. 게다가 카드론의 경우 약정 만기 기간으로 계산하게 됩니다.
가계부채 관리방안 Plan B?
이번 가계부채 관리방안의 독특한 점은 플랜 B 또한 발표했다는 것입니다. 이번 관리방안으로도 가계부채의 증가가 지속된다면 플랜 B를 시행할 수 있다는 것을 보여준 것이죠. 이것은 마치 앞으로도 더 카드가 있으니 대출을 더 받지 말라는 경고처럼 느껴집니다.
1) DSR 관리 기준 강화
DSR 비율 하향 조정, DSR 적용 대상 확대, DSR 단계 조기 시행 등 DSR 관련된 내용.
2) 전세대출 증가세 관리
ㅇ 전세대출 취급후 추가 대출 시 DSR에 전세대출 원금 적용
ㅇ 전세대출 보증한도 산정시 소득 등 상환능력 기준 도입
ㅇ 전세대출 보증비율 인하
전세자금대출의 DSR 적용은 이번 가계부채 관리방안에서는 제외했지만, 이 또한 다음 플랜 B에는 포함될 수 있다는 것을 시사했고, 앞선 작성했던 제 글에서 볼 수 있듯이 전세대출의 DSR 적용은 실수요자들에게는 엄청난 타격이 될 것으로 예상됩니다. (전세자금대출 규제, DSR 적용하게 된다면?)
3) 금리인상 충격 완화 : Stress DTI 내실화 및 Stress DSR 도입
ㅇ 금리상승 상황을 가정하여 대출한도 설정, 고정금리 대출 유도
가계부채 관리방안 주요 질문사항
Q. 기존 대출이 2억이 넘는 경우는?
A. 기존 대출에는 새 규제가 적용되지 않음.
Q. 전세대출은 DSR 규제에 포함되는가?
A. 전세대출, 분양주택에 대한 중도금대출, 재건축/재개발 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출, 정책 대출 은 DSR 계산 시 포함되지 않음.
Q. 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있을 때 대출 만기를 연장하는 경우
A. 제도 시행 이후 기존 대출 금액을 그대로 연장하는 경우에는 2억을 넘더라도 새 DSR 규제가 적용되지 않음. 다만 금액을 증액하거나 변경이 있는 경우, 신규로 진행하는 경우에는 규제가 적용됨.
Q. 차주단위 DSR 2단계 시행 전 분양받은 사람들도 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억 원을 초과한다면 차주 단위 DSR 적용대상인지?
A. 잔금대출은 시행일(22년 1월) 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자 모집공고일 당시 규정을 적용.
* 입주자모집공고(분양은 입주자 모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가
분양이 아니라 일반 주택 매매 시에도 이번 규제가 적용될지가 궁금하실 텐데요, 이번 방안에 QnA 자료에도 나와 있지 않습니다만, 개인적으로 올해 7월에 시행된 차주별 DSR 1단계 때 실제 경험을 한 사례가 있습니다. 이 글을 참고해보셨으면 좋겠고요. 신축 아파트 입주 시점 주담대 활용 매수기 3편 (차주별 DSR 규제)
예를 들어 22년 1월 이전에 매매 계약을 하고 실제 잔금을 22년 1월 이후에 치러야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 이럴 때는 현행 기준을 따를 확률이 높지만 정확한 기준을 발표한 것이 아니기 때문에 금융위 담당자와 각 은행 또는 보험 대출 담당자에게 꼭 확인을 해보세요. 이런 경우에 혼란스럽지만 수동적으로 계시기보다 적극적으로 본인이 알아보는 자세로 찾아보셔야 합니다. 아무도 제대로 된 정답을 주지 않거든요.
이상으로 이번에 발표된 1026 가계관리방안 대책에 대해 알아봤습니다. 일 년에도 몇 번씩 나오는 대책과 규제에 내용이 많아서 혼란스러우실 겁니다. 포스팅을 할 때 최대한 이해하기 쉽게 설명을 드리려고 노력했으니 차근차근 잘 읽어보시고 숙지하셔서 대출하시거나 자금 마련을 하실 때 도움받으셨으면 좋겠습니다. 어려운 상황이지만 실수요자들분들 꼭 포기하지 마시고 관심을 꾸준히 가지시기를 바라고 응원합니다!
같이 보면 좋은 글
신축 아파트 입주 시점 주담대 활용 매수기 3편 (차주별 DSR 규제)
신축 아파트 입주 시점 주담대 활용 매수기 4편 (DSR 청년 미래소득 반영의 허상)
'부동산투자' 카테고리의 다른 글
| 생애최초 특별공급 조건 :: 21년 11월부터 개편 (추첨 30% 신설) (0) | 2021.10.28 |
|---|---|
| GTX-C 노선 총 정리 :: 착공 시기 및 진행 상황과 정차역 신설 (2021년 10월) (0) | 2021.10.27 |
| GTX-B 노선 :: 착공 시기와 진행 상황 정리 (2021년 10월) (0) | 2021.10.25 |
| 분양가상한제 개편 예정 : 현재 분상제 적용지역과 문제점 (0) | 2021.10.21 |
| 전세자금대출 규제, DSR 적용하게 된다면? (0) | 2021.10.20 |
댓글