신축아파트 소유권 보존 등기와 소유권 이전등기 기본 내용

안녕하세요 오늘은 소유권 보존등기와 이전 등기에 대해 알아보고, 신축 아파트에서의 보존 등기 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

소유권 보존 등기란?

소유권 보존등기란 새로 지어진 부동산에 대해서 미등기 상태에서 처음으로 등기부등본에 등기가 되는 것을 의미합니다. 사람으로 비유하면 출생신고를 하는 것이라고 생각하시면 이해가 쉽습니다. 

 

보통 재개발이나 재건축을 통해 새로 지어진 신축 아파트의 경우에 기존의 것들을 다 허물고 새로 짓는 것이기 때문에 미등기 상태에서 보존 등기를 진행해야 합니다.

 

 

 

소유권 이전 등기란?

소유권 이전등기는 소유권을 변경할 때 등기부 등본에 등기하는 것을 말합니다. 일반적으로 주택을 매매할 때 매도자에서 매수자 명의로 변경을 할 텐데요. 이때 소유권 이전에 대한 내용이 해당 부동산의 등기부등본에 올라갑니다. 실제 소유권 이전 등기를 완료해야 법적으로 효력이 발생합니다.

 

신축 아파트 소유권 보존 등기와 이전 등기

신축 아파트의 보존등기는 시공사, 조합에서 정한 대표 법무사 사무실에서 집단으로 등기를 진행합니다. 이를 보통 집단 등기라고 말하며 집단등기를 진행하면 먼저 조합 명의로 소유권 보존등기가 진행됩니다. 

 

이후에 각 동호수의 수분양자에게 소유권 이전등기가 진행되는데 이 단계까지 마쳐야 비로소 분양권, 입주권 상태에서 주택의 상태로 본인의 명의가 되는 것입니다.

 

집단등기를 진행할 때 조합의 추가분담금 책정 등의 비용 문제가 발생할 수 있는데 이런 경우에 소유권 보존등기가 지연되는 사례가 종종 있습니다. 대표적으로 헬리오시티의 경우 19년 3월에 입주를 시작했으나, 실제 소유권 보존등기와 이전등기는 21년 3월에서야 마무리되었습니다. 2년이나 소요된 것이죠. 대단지인 만큼 이해관계가 많이 얽히게 되면 등기 지연이 발생할 소지가 높습니다.

 

 

신축 아파트 보존 등기 중요한 이유

1) 아파트 매도가 안됩니다. 소유권 이전등기에서 설명드렸듯 아파트를 매도하려면 소유권 이전등기가 진행되어야 하는데, 보존등기가 나오지 않는 것은 미등기 상태이기 때문에 소유권 이전을 할 수가 없습니다.

 

1 주택자의 경우 양도세 비과세 2년 거주, 보유 조건만 채우려고 했으나 매도가 어려울 수 있습니다. 다주택자의 경우에는 매도 타이밍을 놓쳐 보유세(재산세, 종부세) 등 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 

 

아직 미등기 상태인 경우에도 계약은 진행하고 잔금 시점을 보존 등기의 예상 시점 이후로 잡는 경우도 있습니다. 다만 이 경우에도 매수자가 리스크를 안고 있기 때문에 매도자 분도 좋은 가격을 부를 수가 없다는 단점이 있습니다.

 

2) 주택담보대출이 안됩니다. 주택담보대출은 등기를 담보로 대출을 해주는 것입니다. 미등기 상태이기 때문에 주택담보대출이 되지 않고 신용대출로 잔금을 치른 사람들은 비교적 높은 이율의 이자를 지불하고 있을 확률 높습니다.

 

3) 미등기 주택에 전세입자를 구할 때도 애로사항이 있습니다. 임차인의 경우에 등기를 통해서 임대인을 확인할 수가 없기 때문에 불안해하는 경우가 많고,  임차인 입장에서 신경 써야 할 부분이 많아집니다. 

 

 

 

 

소유권 보존등기, 이전등기와 신축 아파트에서 보존 등기가 중요한 이유에 대해 설명드렸습니다. 신축 아파트 전세와 매매 두 가지를 모두 해본 경험자로서 꼭 아셨으면 하는 기본적인 내용을 적었습니다. 위 내용은 기본적으로 숙지를 하셔야 나의 돈을 지킬 수 있으니 개념을 잘 이해하시고 매매든, 임대차든 진행하셨으면 좋겠습니다.