재건축 재개발 차이점 완벽 정리 (2021년)

재건축과 재개발 차이 - 썸네일

재건축과 재개발에 대해서 많은 분들이 생각하시기를 오래된 주택 (빌라, 다가구, 단독)을 허물고 새 아파트를 지으면 재개발, 아파트를 허물고 새 아파트를 지으면 재건축으로 알고 계십니다. 저 또한 공부를 하기 전에는 막연하게 그 정도의 개념으로만 알고 있었습니다. 오늘은 재건축과 재개발의 차이에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

재건축과 재개발의 기준 : 정비기반시설

재개발과 재건축을 구분하는 정확한 기준은 정비기반시설이 양호한가 양호 하지 않은가입니다. 재건축은 주변 정비기반시설이 양호하여 아파트만 새로 짓는 것이고, 재개발은 주변 정비기반시설이 양호하지 않아 주택과 함께 정비기반시설까지 새로 짓는 것을 말합니다.

 

정비기반시설이란?

도로, 상 하수도, 공원, 공용 주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 및 공동이용시설(주거환경개선사업을 위하여 지정 · 고시된 정비구역 안에 설치하는 공동이용시설로 사업시행계획서에 시장 · 군수 · 구청장이 관리하는 것으로 포함된 것)을 말한다.

출처 : [네이버 지식백과] 정비기반시설 (토지이용 용어사전)

 

조합설립 동의 기준

재개발은 토지등소유자 75% 이상의 동의와 구역 내 토지면적의 50% 이상이 동의를 해야 조합을 설립할 수 있습니다. 재건축은 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받고 동시에 동별로 50% 이상의 동의를 받아야 합니다.  

 

조합원 자격 기준

재개발은 건물과 토지 중 하나만 소유해도 조합원의 자격을 주어지고, 조합 설립 동의와는 관계가 없습니다. 재건축은 건물과 토지를 함께 소유해야만 하고, 조합설립에 동의한 사람에게만 조합원의 자격이 부여됩니다.

 

안전진단

재개발의 경우 안전 진단이 불필요하지만 재건축은 안전진단을 통과해야 재건축이 최종 확정이 됩니다. 안전진단은 예비 안전진단과 정밀 안전진단 두 가지 절차가 있고 정밀 안전진단에서 A~E 등급이 주어집니다. 여기에서  E등급을 받아야 이를 가지고 정비구역 지정을 요구할 수기 있고 이어서 추진위, 조합구성 순으로 재건축사업이 진행됩니다. D등급도 조건부승인으로 추가적으로 공공기관의 적정성 검토를 최종 통과하면 재건축이 가능합니다.

 

재건축 안전진단 관련기사

 

조합원 지위 양도

조합원 지위 양도에 제한은 투기과열지구에 해당됩니다.

지난 2021년 6월에 새로 변경되었습니다.

재건축 : 기존: 조합설립인가 이후 => 변경 : 안전진단 통과 ~ 조합설립 전 시·도지사가 지정

재개발 : 기존 : 관리처분인가 이후 => 변경 : 정비구역 지정 ~ 관리처분인가 전 시·도지사가 지정

기존 양도 제한 기준을 더 많이 앞당기고, 조합원의 지위를 받는 것이 더욱 어렵게 되었습니다. 특히나 재건축의 경우에는 안전하게 조합원 지위를 양도받으려면 안전진단 통과 이전이 좋겠고, 시·도지사 지정일 이후에 소유권 이전등기를 하게 된다면 현금청산(감정평가액 기준)이 되니 유의하셔야겠습니다.

 

재건축 초과이익환수제

재건축 초과이익환수제란?

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다.

출처 : [네이버 지식백과] 재건축 초과이익환수제 

 

재건축에만 해당되며 재개발에는 해당 되지 않습니다.

 

임대주택 건설의무

재개발의 경우 전체 세대수의 15% 이상 , 재건축의 경우 상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50%를 제공하도록 되어 있습니다.  단, 재개발 재건축 모두 시·도 조례에 따라 다르니 상세한 기준은 따로 확인해야 합니다.

 

 

이상으로 재건축과 재개발의 차이점에 대해 알아봤습니다. 신축 아파트를 받고 싶은 마음은 누구나 비슷할텐데요, 재건축과 재개발투자에 대해 공부해보면서 미래의 신축이 될 곳을 사는 것도 하나의 방법이 되겠습니다. 재건축과 재개발 모두 매력적인 투자처이지만 일반 주택매매보다 공부해야할 것들이 많기 때문에 기본 개념과 유의사항 등을 꼼꼼이 따져서 확인해보시기 바랍니다.