분양가상한제 개편 예정 : 현재 분상제 적용지역과 문제점

분양가 상한제 개편안이 2021년 10월 26일경 발표될 것이라는 이야기가 나오고 있습니다. 그전에 분양가 상한제가 무엇이고 현재 적용지역은 어디인지, 어떤 문제점 때문에 개편을 하려고 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

분양가 상한제란

분양가 상한제란 신축 아파트의 일반 분양 시 분양가에 상한선을 정해놓는 제도입니다. 

분양가 상한선 = 택지비용(토지의 감정평가액) + 정부가 정한 기본건축비 + 개별 아파트의 가산비용
* 기본 건축비용은 6개월마다 변경

이 중 택지비용 , 땅 값이 가장 큰 비중인 70%를 차지하고 이는 공시지가의 영향을 받습니다. 정부에서 정한 기본건축비는 6개월마다 갱신됩니다. 개별 아파트의 가산비용은 각 지자체에의 영향을 받기 때문에 분양가 상한제 적용지역마다 기준이 다릅니다.

기본형 건축비 / 출처 : 국토교통부 블로그

 

분양가 상한제의 도입 배경

도입 당시 국토교통부의 발표에 의하면 정부에서는 집 값 상승의 원인을 높은 분양가 때문이라고 보았습니다. 정비구역 사업(재건축, 재개발)의 높은 분양가가 주변 신축 아파트의 상승을 부추기고 신축 아파트의 상승이 전체 아파트 시장에 영향을 미친다는 이유입니다. 그렇기 때문에 높은 가격의 분양가로 분양하는 것을 막아 집 값을 안정화하겠다는 목적입니다. 

 

분양가 상한제 적용지역

분양가 상한제 적용지역은 아래 표와 지도를 참고해주세요. 

분양가 상한제 적용 지역 중 가장 핫한 단지인 둔촌주공(둔촌올림픽파크에비뉴포레), 서초구 방배 5구역, 송파구 신천동 잠실 진주 등 요지의 아파트들은 현재 분양가 문제로 일반분양이 지연되고 있습니다. 결국 이 아파트들의 2021년 내의 분양은 어렵게 되었고 내년으로 미뤄질 것이 확실시되고 있습니다.

분양가상한제 적용지역 / 출처 : 연합뉴스 그래픽 디자인, 네이버 백과

 

 

분양가 상한제의 문제점

제가 생각하는 분양가 상한제의 가장 큰 문제점은 신축 아파트의 공급 지연입니다. 시공사나 조합 입장에서는 일반 분양가를 낮게 책정을 하게 되면 사업성이 저하되기 때문에 일반 분양 과정에서 분쟁의 소지가 많게 됩니다. 재건축이나 재개발의 경우 가장 큰 수입원이 일반 분양에 의한 것이니까요. 분양가 상한선 계산식을 보게 되면 분양가를 높이기 위해서는 세 가지 방법이 있습니다. 

1) 택지 가격:  매년 갱신되는 공시지가가 상승하기를 기다림.

2) 기본형 건축비 : 6개월마다 갱신되기 때문에 가격이 올라가길 기다림.

3) 가산비용 : 지자체마다 기준이 다르기 때문에 기준이 완화되기를 기다리거나 지자체와 협상하는 시간이 소요됨.

결국 분양가를 높이기 위한 시공사와 조합의 방법은 공시지가와 기본 건축비 상승을 기다리고 지자체와 협의하는 것이기 때문에 이 모든 것이 일반 분양의 지연을 야기하게 됩니다. 신축 아파트의 공급 지연은 정부의 의도와 달리 공급의 축소를 가져오게 되었고, 시장에서 공급의 축소는 신축 아파트들의 희소가치를 높여 오히려 가격을 더욱 상승시키는 요인이 되었습니다.

 

분양가 상한제 개편안

위에 언급한 분양가 상한제의 문제점을 현 정부의 말기에 어느 정도 인정하는 것 같습니다. 최근 분양가 상한제 완화에 대힌 이야기가 나오고 있고, 다음주 10월 26일 경이면 분양가상한제 개편안이 나올 것으로 예상하고 있습니다. 개편안의 내용은 각 지자체별로 가산비용을 산정하는 기준이 많이 다른데 이 부분을 통일하는 것입니다. 하지만 가산비용이 차지하는 부분이 크지 않고, 가산비용 기준을 통일하였을 때 오히려 지자체에서 혜택을 받고 있던 곳은 반대로 상한선이 낮아질 수도 있다는 우려가 있습니다. 이 부분을 보면 과연 실효가 있을지 궁금하네요.

 

분양가 상한제로 인해 일반분양이 지연되면서 청약을 기다리시는 많은 분들의 속이 타고 계실 것 같습니다. 완화된 분양가 상한제가 더 이상의 일반분양 지연을 막고 정상적인 공급이 될 수 있었으면 하는 바람입니다.