종부세 종합부동산세 절세하는 방법

 

 

목차

 

2021년 종부세, 종합부동산세 납부 시즌이 다가오고 있습니다. 종부세 납부 시즌을 맞이해 종부세를 절세하는 방법에 대해 공유하도록 하겠습니다.

 

종부세에 관련된 기본 개념과 계산 방법에 대해서는 앞서 글을 작성했습니다. 절세 방법에 글을 읽으시기 전 위 글의 내용을 먼저 숙지하시면 도움이 됩니다.

종부세 종합부동산세 총 정리 :: 계산기, 세율, 과세 대상 (21년)

 

 

 

종부세 과세 기준일 

종합부동산세, 재산세 과세 기준일은 6월 1일입니다. 매매 잔금일/등기일 중 빠른 날을 기준으로 과세를 합니다. 잔금일이 6월에 가깝다면 매도자와 매수자 사이의 협의가 가능합니다. 

 

잔금일이 6월 1일 이전이라면 기존에 소유했던 매도자가 부담하게 되며, 6월 1일 이후라면 새로 취득한 매수자가 종부세를 부담하게 됩니다.

 

 

부부 공동명의 활용하기

부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다. 재산세는 "부동산"에 부과하는 지방세이며, 종합부동산세는 각 "개인이 소유한 부동산"에 부과하는 국세입니다. 재산세는 부동산이 기준이 되고, 종합부동산세는 개인이 기준이 됩니다.

 

재산세는 부부 공동명의라도 하나의 주택에 동일한 지방세가 부과됩니다. 예를 들어 남편 단독 명의로 되어 있는 아파트 재산세가 100만 원이라고 할 때, 이 아파트가 부부 공동명의라 하더라도 남편 50만 원, 아내 50만 원씩 부과됩니다. 결국 부부가 내는 재산세 100만 원은 동일합니다. 

 

종합부동산세는 개인을 기준으로 공제 및 세율 계산하고 재산의 규모가 클수록 세금을 많이 내도록 누진세율을 적용하기 때문에 각자 분산하는 것이 도움이 됩니다. 세율 계산 시 동일한 세율을 적용하는 것을 단일세율이라 합니다. 누진세율 과세 표준 금액 구간이 높아짐에 따라 더 높은 세율을 부과하는 것을 말합니다. 

 

 

부부 공동명의 1 주택인 경우

1세대 1 주택의 경우에는 21년 기준으로 1인당 11억 공제를 해주고 공동명의는 인당 6억의 공제를 해주기 때문에 총 12억까지 공제를 받을 수 있습니다. 

 

2021년부터는 부부 공동명의 1 주택에 과세 특례가 적용됩니다. 이미 신청기간은 지났으나 이 내용도 잘 숙지하시면 좋겠습니다. 기존에 특례가 없었을 경우에는 장기보유공제, 고령자 공제가 없었으나 이번 연도부터 특례 신청을 하시게 되면 세액공제가 가능합니다. 

 

 

부부 공동명의 다주택인 경우

하지만 꼭 공동명의가 정답은 아닙니다. 조정지역의 2채 이상의 주택을 보유하고 모두 공동 명의인 경우에 남편과 아내 모두 중과세가 됩니다. 이런 경우에는 조정지역에 각각 1채씩 소유하게 되면 인당 1 주택으로 계산이 됩니다. 이 경우에는 오히려 각자 명의로 하는 것이 절세의 방법이 됩니다. 

 

 

위 내용을 종합해보면 이렇게 전략을 짜시면 좋겠습니다.

• 1가구 1 주택을 유지하면서 갈아타기 => 공동명의 유리
• 다주택 => 각자 개인명의가 유리

 

다만, 유의하셔야 할 부분은 각자 개인명의로 하실 때에는 세대별 합산 2 주택으로 양도소득세 중과가 될 수 있기 때문에 이 부분 또한 고려하셔서 전략을 수립하셔야 합니다.

 

 

 

증여

부부간에는 6억 원 미만의 경우 증여세가 없습니다. 위에서 설명드린 부부 공동명의, 개인명의의 유불리를 잘 따지셔서 과세기준일인 6월 1일 이전에 증여를 하시면 절세하실 수 있습니다.

 

부부간 증여나 자녀에게 증여를 할 때 잘 따져보셔야 할 것은 바로 취득세인데요. 기본적으로 3.5%의 취득세는 내셔야 합니다.

 

조정지역의 공시주택 가격 3억 이상을 증여하는 경우에는 취득세 중과 (12%)가 되기 때문에 유의하셔야 합니다. 증여를 하실 때는 비조정지역의 주택이나 또는 조정지역의 공시 가격 3억 미만의 주택을 증여하시는 게 좋습니다. 최근 조정지역의 공시 가격 3억 이하라고 하면 아파트는 거의 없겠고 빌라나 오피스텔이 되겠네요.

 

주택 합산 배제, 임대사업자

주택 합산 배제 요건을 갖춘 주택은 임대사업을 등록한 주택입니다. 그중에 민간 장기임대사업자로 등록하는 케이스만 보겠습니다.

 

아쉽게도 이제는 아파트는 임대주택 등록이 되지 않죠. 게다가 18년 9월 14일 이후에 취득한 조정지역의 주택은 장기임대등록을 하더라도 합산배제 대상에서 제외가 됩니다.

 

굉장히 제한적이지만 아파트가 아닌 주택에 대해서 18년 9월 14일 이전 취득이거나 비조정지역에서 새로 취득한 주택의 경우 장기임대주택을 등록하시면 종부세 주택 합산 배제 대상이 됩니다.

 

 

 

투자 수익을 올리는 것도 중요하지만 결국 최종 투자 손익 계산에는 납부한 세금도 포함해야 하며, 절세는 투자 수익을 높이는 방법입니다. 부동산을 보유하게 되면 매년 부과되는 재산세, 종부세를 절감하는 방법을 잘 활용하셔서 합법적인 방법 내에서 세금을 덜 내시고 부담을 더시기를 바랍니다.