전세자금대출 규제, DSR 적용하게 된다면?

 

최근 정부에서는 가계부채 관리를 위해 대출을 막는 정책을 펴고 있습니다. 금융위에서는 전세대출까지 막으면서 가계부채 증가율을 잡으려고 하고 있지만 실수요자들의 반발이 거세기에 시중은행 자체적으로 관리를 하는 형국입니다. 이에 새로이 적용되는 대출 규제 내용을 보고 DSR 적용 시에는 어떤 영향이 있을지 알아보겠습니다.

 

새로운 전세자금 대출 규제 내용 (2021년 10월)

1) 전세 계약 잔금일 내 대출실행 가능

기존에는 전세 잔금일 3개월 이후까지 전세자금대출을 실행할 수 있었습니다. 이 부분을 모르셨던 분들도 계실 텐데요, 이미 전세 보증금을 잔금까지 치른 사람들에게 그 이후에 전세자금대출을 해주는 것은 전세자금이 아니라 또 다른 투자처로 빠져나갈 수 있다, 즉 빚투에 활용될 수 있다고 판단한 것 같습니다. 그래서 새로 신규 계약하는 전세자금대출의 경우에는 잔금일 이내에만 대출이 실행됩니다.

 

2) 전세계약 연장 시 증액분에 대해서만 대출 실행 가능

이 부분은 예를 들어 설명드리는 게 빠를 거 같습니다. 

전세 보증금이 4->5억으로 올랐고, 기존 전세자금대출이 2억 일 때
1) 현행 : 전체 보증금의 5억 중 80%인 4억까지 대출이 가능, 즉 기존 전세자금대출 2억에서 2억까지 추가 대출 가능
2) 변경 : 전세보증금의 증액분인 1억만 받을 수 있으며, 이 또한 전체 보증금 80% 한도
즉, 보증금 증액 시 현행 2억 -> 1억으로 대출 한도 감소

 

전세자금대출 DSR 적용한다면?

전세자금대출에 DSR 적용을 한다면 영향도는 엄청날 것으로 예상이 됩니다. 최근에 제가 적은 글 신축 아파트 입주 시점 주담대 활용 매수기 3편 (차주별 DSR 규제) 에도 나와있다시피 다른 어떤 정책보다 차주별 DSR 규제는 피부로 와닿았습니다. 결국 전세자금대출에까지 DSR적용을 한다면 소득 수준이 낮은 분들은 전세자금대출의 한도가 그만큼 제한될 수 밖에 없습니다. 이것은 마치 주담대에서 LTV는 허용되나 DSR이 막히는 상황으로 보증금 한도 80%까지 가능하더라도 DSR 막혀서 전세자금대출 금액이 확 줄어들 것입니다.

 

예시를 들어보겠습니다.

1) 조건
연소득 : 5천만 원
신용대출 : X
전세자금대출 필요금액 : 2억

2) DSR 계산 방법
현행 : 전세자금대출의 경우 연이자만 계산 => DSR 12%
예상 시나리오: 10년 원리금 균등상환 => DSR 52% 

즉, DSR 규제를 한다는 가정하에 예상 시나리오의 경우 DSR 52%로 40% 초과하여 2억 대출 불가.
40%에 맞추려면 1억 5천까지 가능. 
전세자금대출 가능금액액이 2억 -> 1억 5천으로 감소.

이것은 예상 시나리오이고 어떤 기준으로 전세자금대출을 DSR 계산할지는 추후에 실제 기준이 나와봐야 알 수 있겠습니다. 하지만 지금 계산해본 것과 같이 DSR 규제를 하는 것은 앞서 말씀드린 대로 전세대출 한도에 큰 영향을 줄 것입니다.

 

마치며

개인적인 견해로는 전세자금대출에 DSR까지 적용한다면 집값 상승에 브레이크를 걸 수 있다는 생각입니다. 다만 정부가 말하는 실수요자 보호와는 거리가 먼 정책이기 때문에 대선을 얼마 앞두지 않은 현시점에서는 전세자금대출까지 제한하기에는 부담스러운 상황인 것은 분명합니다. 만약에 내년 대선 결과에 따라 전세자금대출도 다시 타깃이 될 수 있고, 그렇게 된다면 점점 월세의 가속화와 양극화는 더 심해지지 않을까 예상합니다. 

 

 

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